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새소식

공동주택 사후유지관리

담당부서
건축계획과 (440-4734)
작성일
2013-10-10
분야
도시·주택·토지
조회
11769
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아파트관리


유지관리는 이렇게



유지관리의 중요성



모든 건축물은 준공 후 사용함에 따라 노후화 됩니다. 철근 콘크리트 구조체인 아파트의 경우도 마찬가지입니다. 철근의 녹을 막는 콘크리트의 알칼리 성분이 공기중의 탄소가스에 의해서 점차로 중성화됨에 따라 철근에 녹이 슬게 되고, 녹이 슨 철근은 부피가 팽창함으로써 철근을 내부로부터 파괴하게 됩니다. 아파트의 경우 이러한 수준에 도달할 때까지를 55년으로 보고 있습니다. 특히, 건물은 신축 후 10년 정도가 되면 시설 및 설비의 마모가 뚜렷해지기 때문에, 이에 대응할 수 있는 예방적인 차원의 관리가 이루어지지 않으면 내구성, 안전성, 기능성 등의 성능이 저하될 수 밖에 없습니다. 우리 나라의 경우, 고층 아파트의 건설이 1980년대 이후부터 크게 증가하고 있습니다. 이는 적절한 시기에 수선을 가하게 되면 건물의 내구연한을 늘리는 것에 기여하지만, 이를 방치하면 주거환경의 질을 떨어뜨리고 건물의 수명을 조기에 단축하는 결과를 초래하기 때문입니다. 즉, 적절한 유지관리를 하면 마모되는 속도나 정도가 미약해지면서 안전하고 쾌적한 상태로 비교적 장기간 보존할 수 있기 때문입니다.



유지관리의 대상



아파트의 유지관리 대상이 되는 부분은 전유부분을 제외한 공용부분입니다. 건물에 속하는 공용부분은 기둥, 내력벽, 옥상, 외벽, 기초공작물, 복도, 계단실, 승강기실등 입니다. 건물부속물인 공용부분은 전기배선, 가스 , 수도배관, 난방시설, 승강기, 공청 TV안테나, 우편물 수취함 기타 이와 유사한 설비등 입니다. 부지에 속하는 공용부분은 건물이 소재하는 저지(低地), 통로, 도로, 배수로, 녹지, 식재물 등 입니다. 부속시설로는 관리사무소, 주차장, 펌프실, 쓰레기 분리수거장, 배수처리시설, 옥상 물탱크, 옹벽, 어린이놀이터, 외등, 안내판, 담장등 입니다.



유지관리의 업무



점검 및 청소



점검이란 건축설비부문에 대한 감시, 조사, 순찰 등의 활동을 의미합니다. 점검에는 일상적인 점검과 정기점검이 있습니다. 일상적인 점검이 목측에 의한 간단한 점검이라면 정기점검은 건물의 외관상의 점검과 설비의 점검으로 나누어 보다 구체적으로 행하는 점검입니다. 정기점검에는 해빙기 진단, 월동기 진단, 위생진단 및 청소등의 법정 점검이 포함되어 있습니다. 정기적인 점검 외에 지진, 태풍, 화재, 홍수, 냉해 등으로 건물이나 설비에 큰 영향이 있는 직후에는 임시점검이 실시됩니다. 점검을 통해 시설물과 설비에 대한 수선방침이 결정되는 점에서 점검은 아파트의 유지관리를 위한 가장 기본적인 활동이라고 할 수 있습니다. 또한 마감재와 기기의 수명을 제대로 유지하기 위해서는 건물 안팎에 쌓인 먼지와 더러움을 그대로 방치해서는 안됩니다. 따라서 아파트에서는 아파트 동별 현관, 계단, 복도 등에 대한 비걸레질, 인도, 차도, 주차장, 쓰레기 분리수거장에 대한 청소를 실시하고 있습니다.



수 선



수선은 수선대상이 되는 시설의 유형과 수선 정도에 따라 보통수선, 계획수선, 특별수선, 개량수선등 4가지로 구분할 수 있습니다. 보통수선은 계단, 복도의 형광등 또는 유리창 교환, 공용부분의 바닥 . 벽 . 천정 등의 간단한 보수, 어린이놀이터, 담장 등의 소수선, 정원수 가지치기 또는 거름주기 등으로 부분적으로 가벼운 보수 등을 의미하며, 일반수선으로 지칭됩니다. 비용도 소액이며, 비용은 관리비상의 수선유지비에 포함됩니다. 계획수선은 건물이나 설비의 내용년수를 사전에 파악하여 적절한 시기에 손질을 하는 장기수선 계획과 관련된 수선을 의미합니다. 즉 건물의 내외부, 주요 시설물 및 설비의 수선주기를 파악하여 필요한 비용을 적립해 두고, 수선주기가 도래하면 필요한 수선을 하는 것입니다. 예를 들면 외벽도장은 주기가 5년에 100% 새로 칠하는 것으로 되어있는 바, 이에 근거해서 5년에 한 번 도장공사를 하는 것이 계획수선인 것입디다. 특별수선은 건설시에는 예견할 수 없었던 상황변화 등에 의한 수선 또는 예측불허의 사고가 발생한 경우에 행하는 수선공사로 1건당 일정액 이상의 공사비가 소요되는 것을 말합니다. 참고로 개량수선은 사회환경의 변화, 생활수준의 향상, 법칙 기준의 개정 등에 대응하거나 또는 방재상의 관점에서 실시하는 공사를 의미합니다. 예를 들면 오수처리시설증설, 지역난방공사, 지하주차장 건설, CCTV 또는 자동문의 설치등이 이에 해당됩니다.



장기 수선이란



장기수선계획이란



공동주택 주요시설의 노후도를 감안하여 교체 및 보수 주기를 사전에 정한 후 수립하는 계획으로 공종별 구분을 건축, 토목, 기계, 전기통신의 네 개분야로 구분 작성하고 있습니다. 공동주택 주요시설의 노후도를 감안하여 교체 및 보수 주기를 사전에 정한 후 수립하는 계획으로 공종별 구분을 건축, 토목, 기계, 전기통신의 네 개분야로 구분 작성하고 있습니다. 사용검사 예정인 중앙난방시설 20평 498세대 아파트의 장기수선계획 건축분야 중 외벽수성 페인트의 장기수선계획을 수립한다면 수선주기는 7년 단위로 하되 1주기에 1억5천만원이 소요된다고 보면 사용검사 후 36년간 외벽 수성 페인트의 금액은 7억5천만원이 소요될 것으로 보입니다. ("고층 아파트 유지 관리제도 제안양식 연구" 대한주택공사 부설 주택연구소 1996. 9월 참조)




특별수선충당금


특별수선충당금이란 무엇인가



사업주체가 주요시설물에 대한 장기수선계획을 수립하고 그 계획에 따라 발생되는 총비용을 연도별로 분산 적립하여 주요시설물의 적기교체 및 보수를 통하여 입주자의 안전을 도모하고 시설물의 수명을 연장하는데 목적이 있으며, 특별수선충당금 적립 대상공동주택으로는 3백 세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중 난방방식의 공동주택(임대 및 임시사용 제외)이며, 특별수선충당금의 적립 및 산정방법은 다음과 같습니다.



납부의무자



관리주체는 입주자(건물 소유자)로부터 징수하여 적립하여야 합니다.



특별수선충당금의 부담주체



(문) 의무적 관리대상 공동주택으로서 사용검사를 받고 1년이 경과된 후 특별수선충당금을 적립하여야 하는데 그 부담주체는?



(답) 특별수선충당금은 공동주택 및 그 부대 . 복리시설의 노후화에 따른 시설의 보수 및 교체 등에 사용하기 위하여 적립하는 것이므로 당해 공동주택의 소유자가 부담하여야 할 것입니다.



월간 세대별 특별수선충당금 산정방법



{장기수선계획 기간중의 수선비 총액/[총분양면적(㎡) × 12(월) × 계획기간(연)]}× 세대별분양면적(㎡)



적립시기



사용검사(준공검사)후 1년이 경과된 날로부터 매월 적립하여 입주자대표회의 명의로 입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 별도 관리합니다.



사용검사일이 상이한 공구의 특별수선충당금 적립시기



관리주체는 입주자(건물 소유자)로부터 징수하여 적립하여야 합니다.

사용검사일이 상이한 공구의 특별수선충당금 적립시기



(문) 하나의 공동주택 단지를 여러개 공구로 나누어 건설하여 준공시점이 다른 경우 특별수선충당금의 적립 기준일은?



(답) 특별수선충당금은 사용검사 후 1년이 경과한 날로부터 매월 적립토록 규정되어 있으며, 동일단지를 수개의 공구로 나누어 건설하였으나, 이를 일괄 관리할 경우에는 최종 공구의 사용검사일을 기준으로, 구분 관리하는 때에는 당해 공구의 사용검사일을 기준으로 적립함이 타당할 것으로 봅니다.

(공동주택관리령 제23조7항).



특별수선충당금의 사용



장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정합니다. "관리규약에 따로 정한 소규모 공사"라 할 경우 이를 악용할 소지가 많습니다.



특별수선충당금을 재건축 비용으로 사용가능 여부



(문) 공동주택의 노후화로 재건축 하고자 하는 경우 특별수선충당금을 재건축 추진비용으로 사용할 수 있는지?



(답) 관리주체는 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 입주자로부터 징수하여 적립하도록 되어 있고, 특별수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 되어 있습니다. 공동주택의 노후화로 재건축하는 경우에 특별수선충당금의 사용은 당해 공동주택 관리 종료시점까지는 장기수선계획에 의하되, 그 이후에는 입주자 등 이해 당사자간에 협의하여 처리할 수 있습니다.



선수예치금을 특별수선충당금으로 사용가능 여부



(문) 공동주택의 입주자가 입주시 사업주체에 납부하는 선금(일명 선수예치금)의 성격과 선수예치금을 아파트 특별수선충당금 등으로 사용가능한지?



(답) 일명 선수예치금에 대하여 주택건설촉진법 및 공동주택관리령등 공동주택 관리에 관련된 법령에서 규정된 바 없어 선수예치금에 대한 다툼은 당사자간 민사적으로 처리하여야 할 사항이며, 관리주체는 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 입주자로부터 징수하여 적립하도록 되어 있고, 특별수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 되어 있어, 선수예치금과 특별수선충당금의 사용목적이 다르므로 전용하여 사용할 수 없습니다. (주택건설촉진법 제38조의2, 공동주택관리령제23조6항).



특별수선충당금 적립에 따른 문제점



특별수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하도록 되어 있습니다. 그러나 대부분의 아파트는 장기수선계획에 따른 특별수선충당금 적립이 불가능하기 때문에 공동주택관리령 제23조 제4항 규정에 따라 승강기유지비 . 급탕비 . 난방비 . 수선유지비의 3∼20%의 특별수선충당금을 매월 정액식으로 적립하고 있습니다. 이러한 특별수선충당금 적립요율을 대부분 10%이내로 잡고 있기 때문에 장기수선계획에 따른 유지보수를 하는데 비용이 부족할 수 밖에 없습니다. 이에 따라 일부 관리주체가 현실적인 특별수선충당금 적립을 위해 요율을 인상 시킬 경우 당연히 관리비가 많아지게 됩니다. 이같은 현상은 입주민들이 아파트에 거주하면서 평생 보금자리로 생각하지 않고 잠시 머물다가는 곳으로 생각, 특별수선충당금의 현실적 적립이 자신과는 무관하다고 판단하기 때문입니다. 사당동 ○○아파트의 경우, 특별수선충당금을 3%씩 적립하다가 이것이 너무 비현실적이라는 관리사무소장의 의견으로 10%로 인상시켰습니다. 세입자가 대부분인 아파트에서는 관리사무소장이 의도적으로 최소한의 특별수선충당금만을 부과하는 경우가 있습니다. 현실적인 특별수선충당금을 부과할 경우, 세입자의 부담이 늘어 민원만 많아질 뿐이라는 이유 때문입니다. 특별수선충당금은 재산에 대한 관리를 위해 부과하는 것으로 그 납부주체는 소유자입니다. 그러나 대부분의 세입자가 이러한 내용을 모르고 있으며 관리사무소 또한 관리비와 분리해 고지할 수 없는 실정이기 때문에 결국, 특별수선충당금은 소유의 개념과는 별개로 세입자가 부담하고 있는 것도 문제점입니다. 특별수선충당금은 장기수선계획을 위해 현실적인 금액을 적립하려면 적어도 15%이상이어야 한다고 관련 전문가들은 주장합니다. 그러나, 15% 이상을 특별수선충당금으로 적립하고 있는 아파트는 그리 많지 않습니다. 따라서, 장기수선계획에 따라 보수를 하게 될 때 입주민에게 목돈의 수선비를 거두어들일 수밖에 없습니다. 이러한 문제점은 결국 아파트마다 장기수선계획이 실효성 있게 수립되어 있지 않다는 것에서 비롯된다고 할 수 있습니다. 이를 위해 사업주체는 최초로 아파트를 관리하는 관리주체에게 해당아파트에 맞는 장기수선계획표를 작성 . 보급해야 합니다.




유지관련사례


사례1



- 타 아파트 답사와 자료수집을 통해 재도장 공사에 따른 문제 해결



서울 도봉구에 있는 창동주공○단지 아파트는 지난 90년 9월부터 입주를 시작해 32개동에 2천8백56세대가 생활하는 대규모 단지입니다. 고층아파트(15층)가 23개동, 저층아파트가 9개동이며 17평형에서 32평형까지 7개 평형이 있습니다. 몇년 전 난방방식변경공사를 해 지역난방을 하고 있으며 어린이놀이터, 노인정, 관리사무소, 휴게시설, 운동장, 테니스장 등의 부대복리시설이 있고, 운동장에는 농구대와 게이트볼장이 있습니다. 이 단지는 입주한지 약 7년이 경과돼 건물 도색이 벗겨지고 산성화가 진행되고있어 그 해 8월부터 4개월 동안 아파트 건물 재도장 공사를 실시했습니다. 다음해 3월 14일 입주자대표 임원회의에서는 아파트 재도장에 대한 안건을 입주자대표회의에 상정키로 했습니다. 같은 달 22일 열린 입주자대표회의에서는 올해 안에 아파트 재도장 공사를 실시하고 공사비용은 특별수선충당금과 공청회를 거쳐 입주민들에게 평당 500원씩 3개월동안 부과, 적립하여 사용하기로 의결했습니다. 성○○입주자대표회장은 "우리 아파트가 입주한지 약 7년이 경과돼 아파트 관련 법령의 수선주기율(재도장 공사 5년)보다 2년이 초과되었고, 시설물이 노후화돼 외관상보기에도 흉했습니다. 특히, 일부 동에서는 도색이 벗겨지거나 철근이 녹슬어 이미 산성화가 진행되고 있었습니다."라고 설명했습니다. 이날 회의 이후 동대표 관리직원등은 재도장 공사를 한 다른 아파트를 돌아다니며 재도장 공사에 대한 자료를 수집했습니다. 4월15일 관리사무소와 입주자대표회의는 재도장 공사에 대한 입주민 공청회를 실시했습니다. 이날 공청회는 통.반장, 부녀회, 동대표, 노인회등 1백여명이 참석했으며, 입주자대표회의 의결사항을 설명하고 여러 가지 안건에 대해 입주민들의 의견을 수렴했습니다. 공청회에서 입주민들은 올해 안에 도색공사를 실시하고, 기존과는 다른 색상으로 도색공사를 해 이미지를 쇄신하자고 의견을 모았습니다. 특히, 관리사무소에서 배포한 공청회 자료에는 도색공사 예상 소요비용과 특별수선충당금 적립액을 정확하게 산출해 입주민들에게 알려 주었고, 평당 500원씩 3개월동안 부과하여 적립되는 금액에 대해서도 자세하게 설명해 주었습니다. 재도장 공사 예상금액은 5억1천여만원이었으며, 특별수선충당금 적립액은 3억여원이었습니다. 5월22일 열린 입주자대표회의에서는 동대표들 가운데 7명을 뽑아 재도장 공사 추진위원회를 구성했습니다. 추진위원회는 재도장공사에 따른 계획을 수립하고 자료를 수집하는 등 공사에 따른 전반적인 업무를 담당하기로 했습니다. 6월17일 재도장 공사 추진위원회는 회의를 소집하고 국내 4대 유명 페인트 제조업체에 시뮬레이션 제출을 요구했습니다. 또한, 이 위원회는 시뮬레이션만 보고는 색상 결정이 힘들기 때문에 통장단과 함께 쌍문동,상계동,일산 등 타지역 여러 단지를 방문하여 답사하는 한편 자료를 수집했습니다. 추진위원회는 6월 20일 재도장 공사에 대한예산승인을 했으며, 조감도를 만들어 아파트내에 설치하려고 계획을 세웠으나, 1개소당 5백여만원의 비용을 지불해야 하기 때문에 조감도 설치에 대한 안건을 부결시켰습니다. 6월 25일 추진위원회와 통장단에서는 각 페인트 제조업체에서 제출한 시뮬레이션을보고 색상을 선정했으며, 29일 추진위원회는 도장공사를 한 아파트를 직접 답사하며 자료를 수집했습니다. 7월 10일에는 시뮬레이션을 제출한 4개 업체에 대한 설명회를 실시했습니다. 이때, 추진위원회는 이 업체들에게 각각 2개씩의 시공업체를 추천해 달라고 요구했으며, 추진위원회에서도 1개 업체를 추천했습니다. 또한, 도색공사를 수의계약 하느냐 아니면 경쟁입찰로 하느냐 등의 문제로 의견이 분분했으나, 이 문제는 22일 열린 입주자대표회의에 상정해 도색공사 시공업체 선정은 지명경쟁입찰을 하기로 결정했습니다. 8월 10일 도색공사 시공을 위해 페인트 제조업체에서 추천한 8개 업체와 추진위원회에서 추천한 1개 업체 등 전체 9개 업체가 참석한 가운데 설명회를 열고 최저가 경쟁입찰을 실시해 ○○건업(주)이 시공회사로 낙찰됐습니다. 18일 공사계획을 체결하고 20일부터 공사를 시작해 몇달 후 15일 공사를 끝냈습니다. 특히, 아파트에서는 공사를 할 때 입주자대표 1명과 관리직원 1명을 감독으로 선정해 공사감독을 했으며, 페인트 제조업체에서도 감리회사를 선정해 재도장 공사 감리를 해 주었습니다. 이 아파트에는 입주할 때부터 지난해까지 중앙난방을 했기 때문에 보일러 굴뚝이 세워져 있습니다. 아파트 굴뚝 도색시 빨강색과 노란색을 번갈아 칠함으로써 굴뚝을 패션화하고, 여러번 도장을 하였습니다. 이 아파트 주○○관리사무소장은"앞으로 이 굴뚝이 우리 아파트의 상징탑 역할을 할 것입니다. 다른 아파트에서도 재도장공사를 할 때에 특성을 살릴수 있도록 해야 할 것입니다"라며 "우리 아파트 굴뚝에는 큰 점이 세 개 있습니다. 이것이 바로 3단지라는 표시죠"라고 설명했습니다. 성 회장은 "입찰방법을 결정할 때 의견이 많았으며 이미지 개선을 위한 색상선택 문제가 가장 어려웠습니다."라고 말했습니다.



사례2



- 비교분석표 . 계약서 등 공개하여 투명성 확보



최근 아파트 관련 각종 비리가 끊이지 않고 있는 가운데 아파트 관리를 투명하고 공개적으로 운영해 화제가 되고 있는 곳이 있습니다. 양산시 웅상읍 서창○○아파트(9백96세대)는 의무관리기간이 종료, 위탁관리업체를 선정하면서 모든 과정을 입주민들에게 공개하고 입주민의 참여 속에서 진행했습니다. 이 아파트 입주자대표회의는 입찰 전에 입주민 공청회를 실시, 주민의견을 수렴한 뒤입찰 참가업체의 자격으로 "부정과 공금유용 등에 관련되지 않은 업체, 회장단에게 향응을 제공하지 않은 업체, 부정 등의 문제로 언론에 거론된 적이 없는 업체"등으로 제한하고 각 동대표들은 업체의 전화조차 받지 않았습니다. 입찰 공고가 나간 뒤8개 업체가 서류 접수를 했고, 입주자대표회의에서는 이들 업체간의 관리운영사항을 비교 분석표로 만들어 입주민들에게 공개했습니다. 이 과정에서 관리비 절감 등을 중점사항으로 검토, 4개 업체가 1차로 선정됐고, 이들 업체의 설명회를 전체 입주민들이 모인 가운데서 실시했습니다. 특히, 입주자대표회의는 업체 설명회시 관리사무소장을 대동하도록 요청하고, 입주민들 앞에서 관리사무소장의 정견발표를 하도록 했습니다. 또, 입주민들에게 입찰 관련계획서 등 모든 서류를 공개했습니다. 입주자대표회의는 4개 업체의 중점 관리사항, 예산절감 사항, 관리사무소장 등의 비교분석표를 다시 작성, 입주민들에게 공개했습니다. 또한 입주자대표회의는 이들 업체가 관리하고 있는 타 아파트를 직접 찾아나서 현장조사를 실시, 2개 업체가 부정에 관련된 것을 적발하기도 했습니다. 입주자대표회의는 최종적으로 비교 분석표를 검토한후 1개 업체를 선정했으며, 이러한 일련의 과정을 반상회 때 동별 대표자들이 참석, 입주민들에게 소상히 설명해 주었습니다.




보수공사


용역 결정 등 모든 업무 공개하여 투명한 관리 실현



성남시 분당구 효자촌 ○○아파트는 "몇년 전부터 용역계약시 동대표들이 별도로 시장조사를 실시, 제출된 견적서를 일일이 검토하는 작업을 거쳐 입주자들에게 공개하는 투명한 관리가 이루어지고 있다."며 경찰의 아파트 관리 모범사례로 선정됐습니다.



점검 및 청소



○○아파트는 각종 용역 결정시 담합을 예방하기 위해 사전에 견적 서류를 받아 지명된 동대표가 전문지식을 활용하여 직접 시장조사를 실시합니다. 견적금액을 비교 분석하여 쌍방이 합의한 후 금액을 조정하여 계약을 체결하고 있습니다. 투명한 관리를 위한 노력은 여기서 그치지 않습니다. 입주자대표회의에서 결정된 내용을 매월 실시되는 반상회 전에 30여명이 참여하는 통반장회의에 참석한 통반장들이 주민들에게 공개하도록 하고 있습니다. 주민들은 반상회를 통해서 이같은 사항을 보고 받고 궁금한 사항이나 건의사항이 있으면, 관리사무소 에서 마련해 준 건의노트를 이용, 제출합니다. 입주자대표회의와 관리사무소에서는 입주자들의 의견이 최대한 반영되도록 심의, 조치하고 있습니다. "타 단지에 비해 통반장회의가 대단히 활성화되어 있습니다."라는 정○○관리사무소장은 "통반장회의를 통해 입주민과 입주자대표회의간의 의사소통을 체계적으로 이루어 내는 것인지요"라고 말했습니다. 모든 업무는 공개를 원칙으로 하기 때문에, 주민들이 의혹의 눈길을 보내거나 잡음이 없다는게 이 단지의 자랑거리입니다. 아파트 단지의 발전을 위해 열심히 봉사하고 있는 부녀회도 잡수입의 수입 . 지출사항을 통반장회의를 통해 공개하는데 주안점을 두고 있으며, 특히 지출의 경우에는 사전에 충분한 협의 후 사용하고 있습니다.



자체 기술로 보수공사 해결



이 아파트 건설 당시부터 사업주체의 엔지니어로 일했던 정○○관리사무소장은 단지시설물의 기술적인 부분을 대부분 숙지하고 있습니다. 따라서, 긴급 보수공사가 발생해도 관리사무소 자체적인 기술검토를 통해 해결방안을 모색, 보수 여부를 결정하고 기술감사 등 입주자대표회의의 자문을 얻어 공사를 시행하고 있습니다. 지난 97년 열량계 교체공사때는 세대당 25만원 가량의 비용이 예상됐으나, 정 소장은 실제 일어난 사고 사례들을 중심으로 지역난방시스템을 고려한 기술 검토를 실시, 세대당 2만 5천원 정도의 비용으로 기존의 열량계를 사용하여 문제를 해결했습니다. 또, 온도조절기 고장세대가 발생하여 난방비가 과소 부과되어 그 처리방안에 대한 논의가 있었습니다. 관리사무소에서 자체 조사한 결과 난방사용을 밸브로 조정, 난방비절약을 위해 필요 요소만 사용함에 따라 온도감지 센서가 정상적으로 감지하지 못해 문제가 발생한다는 것을 밝혀냈습니다. 이에 따라 온도조절기가 고장난 전 세대의 교체방안을 검토하다 1억1천만원의 예상비용이 발생, 현재 온수분배기의 배관 방식을 변경하여 센서의 위치를 조정하는 방안으로 대체하는 기술적 방안을 검토하고 있습니다. 정 소장은 "이러한 기술적 검토는 단지 실정에 맞는 상황변수를 고려하여 설계조건을 맞춰 주는 것이 관건"이라고 설명했습니다.



자치관리 장점 최대한 살려



○○아파트는 지난 97년 관리비 절감을 위해 라인별 경비초소를 줄이고, 부득이하게 경비원을 감원했습니다. 1년여 동안 타아파트와의 비교, 검토를 통해 입주민과 직원들의 협조를 얻어냈고, 그 결과 관리비도 크게 절감했습니다. 오랫동안 철저한 준비기간을 거쳤기 때문에, 구조조정을 단행하면서도 큰 어려움은 없었습니다. 입주자대표회의와 관리사무소에서는 감원 대상 경비원을 다른 아파트에 취업하도록 노력한 결과 전원 재취업이 됐으며, 당단지에 결원이 생기면 우선적으로 채용하고 있습니다. 감원 경비원의 사후 문제까지 치밀하게 준비한 결과 구조조정에 따른 문제도 노.사간의 협의를 통해 풀어낸 것입니다. 분당지역에서 유일하게 자치관리를 하고 있는 이 아파트는 자치관리의 장점을 최대한 활용, 입주자대표회의와 입주민, 관리사무소의 협조 아래 최적의 관리형태를 이뤄내기 위해 노력하고 있습니다.



옥상방수 외벽크랙 보수공사 시행사례



요즘처럼 아파트 관리비리의 만연이 사회문제화 되고 동대표나 관리소장이 신뢰받기 어려운 상황에서 큰공사를 시행한다는 그 자체가 부담스럽지 않을 수 없습니다. 그러나, 주민의 일상생활이 안전하고 쾌적한 환경 속에서 영위되어야 하는 당위성이 그 무엇보다 우선하기에 공사시행안을 입주자대표회의에 상정하고 심의하기에 이르렀습니다. 지극히 상식적인 얘기가 될지 모르지만, 입찰공고에서부터 준공처리까지의 전과정이 흔한 말로 투명하고 공정하게 집행되며 공사의 질 또한 신뢰 받을 수 있도록 철저한 감리가 이루어지고 거기에 상응하여 공사금액까지 저렴할 수 있다면 그 누가 뭐라겠습니까? 무슨 공사를 할 때마다 느끼는 것이지만, 소장의 기본 덕목이 정직 그리고 성실 그것으로 족한 것은 아닙니다. 공사를 하기 전에 그 공사에 관하여 전문가를 따라 잡을 수 있을 정도의 이해 내지는 숙지가 되어 있어야 합니다. 그래야, 실효성 있는 감리가 집행될 수 있기 때문입니다. 이점 특히 관리소장들이 간과하지 않도록 유의해야 합니다. 그러면 지금부터 우리 단지의 공사시행 사례를 소개하고자 합니다.



단지 및 공사개요



• 단 지 명 : 수유○○아파트

• 세 대 수 : 574세대(28평 63세대, 31평 172세대, 32평 255세대, 48평 56세대, 56평 28세대)

• 준공연도 : 90년 10월

• 공 사 명 : 옥상방수 및 외벽크랙보수(창틀코킹보수 포함)공사

• 공사추진동기 : 방수층 노후화로 옥상층 천정누수 및 외벽누수, 그리고, 창틀 틈새누수 발생



공사추진개요



① 입찰공고 후 지정일자에 현장설명회 개최 : 10개 업체 참가

• 입찰자격완화 : 공사시행능력이 있는 업체는 누구나 참여할 수 있도록 문호개방단, 담합 경력이 있는 업체 제외

② 입찰마감 등록일을 지정하여 밀봉견적과 지명원 접수 : 5개 업체 등록마감

③ 심사를 위한 임시동대표회의 세차례 개최

• 1차 심사회의

* 심사주안점 : 공사금액의 많고 적음보다는 견적산출 근거가 불분명하거나 견적내용이 부실하여 신뢰감이 가지 않는 업체 선별

* 심사결과 : 실제 등록 마감된 5개 업체 중에서 1개 업체 선별하여 탈락시킴.

• 2차 심사회의

* 1차 심사를 통과한 4개 업체에 대하여 일위대가표(건설교통부 고시 단위면적당 자재 소요량 및 소요품수)에 의한 자재소요량 및 인건비를 산출하여 제출토록 요구하고, 응한 4개업체 심사

* 2차 심사회의 때부터 관심 있는 주민의 심사 참여가 가능하도록 공고문 게시

* 심사주안점 : 자재소요량 및 소요품수 산출내용의 충실성 검토하고 적용 단가 심사

* 심사결과 : 고단가적용 및 산출 내역 부실한 2개 업체 탈락시키고, 2개업체로 선정대상 압축

• 3차 심사회의

* 최종적으로 압축된 2개 업체에 브리핑일자(최종심사일)를 통보하고 관심있는 주민의 참여를 유도하는 공고문 게시

* 심사주안점 : 업체 대표의 브리핑 내용심사

* 브리핑 내용 : 회사소개, 공사실적, 당단지의 공사를 맡았을 경우 공사시행방법, 하자보수기간 설정, 공사금액의 협상 가능 여부 및 협상 가능시 최종 공사금액 제시, 주민 문의사항에 대한 답변 등

* 심사결과 : 만장일치로 최종 업체 선정

④ 선정 업체와 계약

* 계약시 유의사항

• 계약서 포함서류 : 시방서, 최종 협상견적서, 공사설명서 등

• 최종견적에 명기된 소요자재는 공사착공시 전량반입

• 반입된 자재는 전량 소진시킬 것이며, 사용 후 빈캔 검수하여 부족할 경우에는 공사금액 정산시 감액처분

참고 : 견적산출자재를 100% 소진시키면 부실공사가 될 수 없음.

• 계약금은 없으며 공사대금 지급은 기성확인분에 한하여 2 . 3차 지급 원칙



공사추진과정



① 소요자재 100% 반입 후 전수검사 : 관리소 및 입주자대표

② 공정별감리 : 관리소 및 입주자대표

③ 사용 후 자재빈캔 검수 : 관리소 및 입주자대표

④ 공사비 중간지급 : 입주자대표회의 심의 후 지급

⑤ 현재공사마감 단계에 있습니다.

현재까지 공사진행 과정중 철저한 감리를 요구하는 소수주민의 민원 외에 공사의 투명성 . 공정성 . 공사금액 등과 관련된 민원은 일체 없습니다.




공동체의식


아파트 관리 문화의 정착은 관리주체의 노력만으로 되는 것이 아니며 입주민의 이해와 적극적인 참여가 필수적임을 두말할 나위가 없습니다. 근간에 세상을 떠들썩하게 한 아파트 관련 비리의 모태가 입주민의 무관심 내지는 참여의식의 결여 그리고, 관리주체의 적당주의와 잘못된 관행이 만들어 낸 합작품이라면 지나친 표현일까요? 이제 우리는 흐트러지고 망가진 자세를 바로잡고 심기일전하여 서로의 신뢰구축에 힘쓸 때입니다.



아파트 생활과 공동체의식



현대 주거생활의 특징으로 아파트가 증가하고 있으며, 그 속도가 가속화 되고 있습니다. 이러한 추세는 땅이 좁은 우리 나라에만 국한된 것이 아니라 땅이 넓다고 자랑하는 미국, 중국등에서도 마찬가지입니다. 아파트가 증가되고 있는 이유는 단순히 집 지을 땅이 부족해서만이 아니라 아파트 생활이 경제적이고 편리하며 안전하기 때문입니다. 아파트생활은 공동체의식을 전제로 해야만 가능한 공동생활입니다. 그러나, 개인주의와 이기주의가 팽배되고 공동체의식은 점차 잊혀져 가고 있는 것이 우리의 현실입니다. 편리성으로 인해 아파트의 증가는 계속되고 있지만, 아파트 생활에 필수적인 공동체의식이 점차 잊혀져 가는 모순이 계속된다면 머지 않아 아파트는 행복한 삶의 보금자리로서의 제 역할을 못하게 될 것입니다. 아파트 입주민의 대부분은 아파트 생활이 경제적이고 편리하다고 생각합니다. 그러나, 아파트 생활이 국가와 사회에 얼마나 큰 공헌을 하고 있는지에 대해서는 느끼지 못하고 있습니다. 그 공헌도가 아파트 입주민의 공동체의식 여하에 따라 증감되고 있다는 것 또한 제대로 인식하지 못하고 있습니다.



공동주택과 주차전쟁



공동주택은 필연적으로 공동생활을 강조하고 있습니다. 공동주택에서 생활하다 보면 단독주택의 경우보다 인간의 사회적 본능이 더욱 강조되는 반면, 인간의 생리적 본능이 제한되는 경우가 있습니다. 자신이 주장하는 권리.행동은 상대방이 주장하는 권리.행동과 상충되는 경우가 공동주택에 있어서 많이 발생됩니다. 이를 제대로 조정 . 억제하지 못하면 공동생활의 터전인 아파트는 질서가 문란하여 서로 서로가 불편할 것입니다. 그 예로 물질문명의 발달로 인한 자동차 홍수시대로 접어 들면서 근래의 아파트 단지는 주차전쟁터로 변해가고 있습니다. 문제의 해결방안은 한정된 아파트 주차시설을 나만이 아닌 타인도 나와 같은 권리로 이용할 수 있음을 인식하는데 있습니다. 일부 아파트에서는 1세대당 2대 이상의 자동차 소유를 제한하고 있으며, 한편으로는, 이들에게 특별부담을 주기 위해 주차료를 징수할 수 있도록 관리규약을 개정, 주차료를 징수하고 있습니다. 이 경우 주차료를 납부하는 입주자는 주차료 납부만으로 2대 이상자동차 소유를 정당화 하고 있습니다. 자신의 재산으로 몇 대 이상의 자동차를 소유하는 것은 자본주의 사회에서는 법적으로 제한할 수 없으며 비난의 대상이 되지도 않습니다. 그러나, 1세대당 1대의 차를 주차할 수 있는 공간만이 설치되어 있으므로 1세대가 2대 이상의 자동차를 소유하는 것은 다른 사람이 주차할 공간을 빼앗는 것입니다. 이러한 점을 감안하여 아파트 생활속에서 다수의 자동차를 소유한 것을 부의 상징으로 자랑스러워 할 것이 아니라 2대 이상의 자동차 소유는 스스로 자제할 필요가 있습니다. 이렇게 주차난 해소에 도움을 주는 고마운 이웃과 같이 타인을 향한 따뜻한 배려가 넘치는 공동체 생활문화를 기대해 봅니다.



윗층에서 뛰지 말았으면



많은 세대가 함께 모여 사는 아파트에서는 여러 가지 문제들이 발생하기 마련입니다. A아파트 입주민 이모 씨는 야간에 일을 하는 직업 특성상 낮에는 주로 집에서 잠을 잡니다. 이씨가 위층 세대와 대판 싸움이 붙은 이유는 이렇습니다. 밤샘 근무를 마치고 오전에 집으로 돌아 온 이씨는 부인이 차려 놓은 아침을 먹고 그날도 잠을 자기 위해 이부자리를 폈습니다. 슬슬 잠이 들려는데 아니나 다를까 오늘도 위층 꼬맹이들이 전쟁놀이를 시작한 거죠. 우루릉 쾅쾅...집이 다 흔들립니다. 안그래도 밤새도록 일을 하고 대낮에 잠을 청해야 하기 때문에 신경이 날카로운데 하루 이틀도 아니고 맨날 이지경이라니... 화가 머리 끝까지 난 이씨는 작정을 하고 윗집으로 올라갔습니다. 이씨는 벨도 누르기전에 현관문을 발로 차며 고래고래 소리를 지릅니다. "아니, 도대체 하루이틀도 아니고 무슨 애들이 이렇게 시끄러워? 잠도 못자게..." "엉? 애들 교육을 어떻게 시키는거야?" 윗집 주부 김씨도 웬만하면 미안하다고 하고 아이들을 조심 시키려고 했지만 '애들 교육' 운운하는 이웃이 너무한다 싶어 바로 같이 소리를 질렀습니다. "젊은 남자가 대체 할 일이 없어 대낮에 잠을 자면서 무슨 큰 소리람. 창피하지도 않나?" 일이 이쯤 되니 서로 핏대를 올린 싸움을 쉽게 사그라 들기는 커녕 아파트 동 전체가 들썩거리는 전쟁이 돼 버렸습니다. 이 일이 있은 후 이씨와 김씨는 관리사무소의 도움으로 화해를 하기는 했지만, 아직까지도 서먹함이 그대로 남아 있는 상태랍니다. 어쩌다 엘리베이터에서 만나기라도 하면 서로 땅과 하늘을 번갈아 쳐다보며 불편한 심기를 드러내고 마는 거죠. 아파트 단지는 단독주택과 생활 방식이 많이 다릅니다. 공동생활을 하기 때문에 단지 내에서 발생하는 여러 가지 문제들도 함께 해결하고 풀어가야 합니다. 내가 살고 있는 바로 밑에는 또 다른 가정이 살고 있다는 생각, 우리집 바닥이 아랫집 천장이라는 생각을 갖고 생활한다면 이웃에게 불편을 끼쳐 서로 감정이 상하고 얼굴 붉히는 일은 없을텐데....



더불어 함께 살아가는 아파트



나, 그리고 나의 이웃들이 함께 고민하고 풀어가야 할 일들이 오늘도 내가 사는 아파트 단지에는 많이 있습니다. 일단, 공동주택의 입주민이 된 이상 단독주택 주민으로서의 사고를 버리고 공동체란 인식을 가지고 생활해야 합니다. 대부분의 입주민들이 현관문을 닫고 집안으로 들어가면 그만이라고 생각하고 있지만, 아파트는 각 세대뿐만 아니라, 입주민 모두의 공동재산인 공유부분이 존재한다는 것을 깨달아야 합니다. 주차장 . 놀이터 . 승강기 등 모든 시설은 나의 재산이며 이웃의 재산인 것입니다. 결국, 이러한 아파트의 특수성 때문에 입주민 서로간에 공동체의식을 갖기 전에는 생활이 불편해질 수 밖에 없는 것입니다.




알면 도움되는 것들


입주자 등이 알아두면 도움되는 사항들



공동주택의 관리



교회 회보 등 광고물의 우편함 투입절차



(문) 교회 회보를 전세대 각 우편함에 투입하는 것이 적법한지와 제재 방법은?



(답) 공동주택 등의 입주자 또는 사용자는 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량하게 보전 . 유지하여야 하며, 입주자 등이 광고물 . 표지물 또는 표지를 부착하는 행위를 하는 경우에는 관리주체의 동의를 받아야 합니다.

(공동주택관리령 제5조).



주상복합건축물 아파트 부분과 상가부분의 공유시설물 분담방법



(문) 교회 회보를 전세대 각 우편함에 투입하는 것이 적법한지와 제재 방법은?



(답) 공동주택 등의 입주자 또는 사용자는 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량하게 보전 . 유지하여야 하며, 입주자 등이 광고물 . 표지물또는 표지를 부착하는 행위를 하는 경우에는 관리주체의 동의를 받아야 합니다.

(공동주택관리령 제5조).



주테니스장 2면 중 1면을 다른 운동시설로 변경 가능 여부



(문) 공동주택 단지 내 테니스장 2면 중 1면을 운동시설로 변경이 가능한지?



(답) 입주자 공유인 복리시설을 용도변경 하고자 하는 때에는 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대, 복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 동 규정 제2조 제2호의 생활편익시설 이외의 시설로 용도를 변경하고자 하는 경우로서 공동주택 입주자의 2/3 이상의 동의를 얻어 당해 자치구청장에게 신고 후 가능하도록 되어 있습니다.

(주택건설촉진법 제38조 제2항 및 공동주택관리령 제6조 별표2).



공동시설의 설치 및 변경시 입주민의 동의



담장 개보수도 입주자의 동의를 얻어야 하는지



(문) 입주자대표회의에서 담장을 개수하기로 의결한 이후 개정된 관리규약에 따라 일부입주자가 담장 형태의 선정시 입주자 전원의 의견을 반영하여야 할 것을 주장하는바, 동 주장에 따라 입주자 전원의 의견을 반영하여야 하는지?



(답) 공동시설의 보수 . 대체 및 개량에 관하여는 입주자대표회의에서 결정하도록 정하고있는 바, 동 범위 내에서 세부 운영절차를 관리규약으로 정하여 운영할 수 있을 것이므로, 구체적인 사항은 당해 단지의 관리규약 등이 정하는 바에 따라야 할 것입니다.

(공동주택관리령 제10조 제6항 제5호).



행위허가 기준 중 위해방지의 개념



(문) 주택건설촉진법 제38조 제2항 및 공동주택관리령 제6조 별표2의 규정에 의하면 입주자 공유가 아닌 복리시설을 철거, 파손, 용도폐지 하고자 하는 경우에는 위해의 방지 등을 위하여 시장 등이 부득이 하다고 인정하는 때에 시 . 도지사(서울시의 경우, 관할 구청장)의 허가를 득한 후 가능토록 되어 있는데 이때, 위해 방지의 개념과 범위는?



(답) 위해의 방지개념은 복리시설물의 이용에 따른 복리시설의 소유자 또는 사용자에게 위해를 가할 우려가 있는 요소를 제거하는 것을 의미하고 그 범위는 일률적으로 정할 수 있는 사항이 아닙니다(공동주택관리령 제6조 별표2).



테니스장 2면 중 1면을 다른 운동시설로 변경 가능 여부



(문) 공동주택 단지 내 테니스장 2면 중 1면을 운동시설로 변경이 가능한지?



(답) 입주자 공유인 복리시설을 용도변경 하고자 하는 때에는 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대, 복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 동 규정 제2조 제2호의 생활편익시설 이외의 시설로 용도를 변경하고자 하는 경우로서 공동주택 입주자의 2/3 이상의 동의를 얻어 당해 자치구청장에게 신고 후 가능하도록 되어 있습니다. (주택건설촉진법 제38조 제2항 및 공동주택관리령 제6조 별표2).


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