도시개발법의 제정 목적

  • 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모
  • 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지

도시개발구역의 지정

  • 도시지역
  • 도시지역 외의 지역 : 30만㎡이상(초등학교용지 확보 및 4차로 이상의 도로설치의 경우 20만㎡ 이상)
  • 자연, 생산녹지 및 도시지역외의 지역은 광역도시계획 및 도시기본계획에 개발 가능한 용도로 지정된 지역만 지정가능
    • 지구단위계획구역으로 지정된 지역
    • 국가균형발전을 위해 필요한 지역(국토교통부장관과 지방자치단체장이 협의)

도시개발구역의 지정권자

  • 도시지역
  • 국토교통부장관, 인천광역시장

개발계획의 내용

  • 도시개발구역의 명칭ㆍ위치 및 면적
  • 도시개발구역의 지정 목적과 도시개발사업의 시행기간
  • 도시개발구역을 둘 이상의 사업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 구역으로 결합하여 도시개발사업을 시행하는 경우에는 그 분할이나 결합에 관한 사항
  • 도시개발사업의 시행자에 관한 사항
  • 도시개발사업의 시행방식
  • 인구수용계획
  • 토지이용계획
  • 원형지로 공급될 대상 토지 및 개발 방향
  • 교통처리계획
  • 환경보전계획
  • 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획
  • 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획
  • 재원조달계획
  • 도시개발구역 밖의 지역에 기반시설을 설치하여야 하는 경우에는 그 시설의 설치에 필요한 비용의 부담 계획
  • 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지ㆍ건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 물의 사용에 관한 권리가 있는 경우에는 그 세부목록 등

도시개발사업의 시행

도시개발사업의 시행자
  • 국가나 지방자치단체
  • 공공기관(한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등)
  • 정부출연기관(한국철도시설공단, 제주국제자유도시개발센터)
  • 「지방공기업법」에 따른 지방공사
  • 도시개발구역의 토지소유자(국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한자)
  • 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인(자격제한)
  • 「주택법」 제9조에 따라 동록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자(자격제한)
  • 「건설산업기본법」에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는자(자격제한)
  • 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리투자회사(자격제한)
도시개발사업의 시행방식
  • 수용 또는 사용방식(전면매수방식, 공영개발방식)
    • 사업시행자가 토지 및 지상물에 대한 권리를 전부 매수하는 획일적인 방식
    • 사업시행 전 지가가 저렴, 기존 건물이 적은 지역, 공공용지 확보가 용이, 토지매각
    • 사업시행은 용이하나 막대한 비용이 소요됨
  • 환지방식(구획정리방식)
    • 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려주는 방식
    • 사업시행 전 지가가 높고 기존 양호건물이 산재, 개발이익이 토지소유자에게 환원
    • 개발재원이 부족한 경우 적용되고 균등한 혜택이 부여되나 권리조정이 어려움
    • 사업시행전 이미지사업시행전
    • 사업시행후 이미지사업시행후
  • 혼용방식(전면매수와 환지방식의 절충식)
    • ① 구역 분할방식
    • 수용·사용구역과 환지구역 경계를 명확히 설정하여 시행하는 방식
    • 환지구역 내 토지는 지목에 관계없이 모두 환지대상 토지이고, 종전 토지중 과소 토지는 환지로 지정하지 않고 금전으로 청산하며 이외의 구역은 수용·사용방식을 적용(집단취락 등이 한곳에 집중된 경우 유리)
  • 혼용방식(전면매수와 환지방식의 절충식)
    • ① 구역 분할방식
    • 수용·사용구역과 환지구역 경계를 명확히 설정하여 시행하는 방식
    • 환지구역 내 토지는 지목에 관계없이 모두 환지대상 토지이고, 종전 토지중 과소 토지는 환지로 지정하지 않고 금전으로 청산하며 이외의 구역은 수용·사용방식을 적용(집단취락 등이 한곳에 집중된 경우 유리)
    • ② 구역 미분할방식
    • 구역을 분할하지 않는 혼용방식으로 기본은 수용·사용방식이며, 환지개념을 적용하는 방식(취락 등이 산재되어 있는 경우 유리)· 주거용지 환지토지는 1가구 필지기준, 660㎡ 이내로 공급하며 부담률은 사업시행자와 주민들의 협의 후 산정
환지예정지 지정
  • 지정목적 : 도시개사업의 원활한 추진을 도모하기 위하여 권리관계를 조속히 안정시켜 권리자가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 누릴 수 있게 하는 것
  • 지정대상
    • 사업시행자가 필요하다고 인정하는 경우
    • 사업시행기간이 2년 이상인 경우로 토지소유자의 권리를 보호하고, 체비지를 처분하고자 하는 경우
    • 종전 토지에 임차권자 등이 있는 경우
  • 지정대상
    • 토지소유자 및 임차권자는 환지예정지에 종전과 동일한 권리를 행사할 수 있음(종전 토지는 사용·수익 불가)
    • 체비지를 환지예정지로 지정한 경우 도시개발사업 시행자는 도시개발사업 비용을 충당하기 위해 사용·수익·처분 가능
환지처분
  • 개념 : 사업시행자가 환지계획에 따라 도시개발사업구역 내 토지를 사업시행 전 토지상에 존재하던 임차권, 지상권 등 권리를 사업시행 후 환지에 위치나 면적을 확보하는 처분
  • 시기 및 절차
    • 시기 : 환지게획에 따라 도시개발사업 구역 전체에 대하여 공사가 완료될 때
    • 절차 : 공람(14일) → 의견청취 → 공사완료보고서 제출 → 환지처분 시행(토지소유자 등에게 통지, 공고) → 14일 이내 등기 신청·촉탁
  • 환지처분의 효과
    • 환지계획에 따라 정한 토지가 확정
    • 종전 토지상에 존재하던 권리는 소멸
    • 청산금 확정
    • 공공시설 국가·지자체 귀속
    • 체비지는 토지매수자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 소유권 획득