도시개발사업의 시행
도시개발사업의 시행자
- 국가나 지방자치단체
- 공공기관(한국토지주택공사, 한국수자원공사, 한국농어촌공사, 한국관광공사, 한국철도공사 등)
- 정부출연기관(한국철도시설공단, 제주국제자유도시개발센터)
- 「지방공기업법」에 따른 지방공사
- 도시개발구역의 토지소유자(국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한자)
- 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인(자격제한)
- 「주택법」 제9조에 따라 동록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자(자격제한)
- 「건설산업기본법」에 따른 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 맞게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는자(자격제한)
- 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리투자회사(자격제한)
도시개발사업의 시행방식
- 수용 또는 사용방식(전면매수방식, 공영개발방식)
- 사업시행자가 토지 및 지상물에 대한 권리를 전부 매수하는 획일적인 방식
- 사업시행 전 지가가 저렴, 기존 건물이 적은 지역, 공공용지 확보가 용이, 토지매각
- 사업시행은 용이하나 막대한 비용이 소요됨
- 환지방식(구획정리방식)
- 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려주는 방식
- 사업시행 전 지가가 높고 기존 양호건물이 산재, 개발이익이 토지소유자에게 환원
- 개발재원이 부족한 경우 적용되고 균등한 혜택이 부여되나 권리조정이 어려움
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사업시행전 -
사업시행후
- 혼용방식(전면매수와 환지방식의 절충식)
- ① 구역 분할방식
- 수용·사용구역과 환지구역 경계를 명확히 설정하여 시행하는 방식
- 환지구역 내 토지는 지목에 관계없이 모두 환지대상 토지이고, 종전 토지중 과소 토지는 환지로 지정하지 않고 금전으로 청산하며 이외의 구역은 수용·사용방식을 적용(집단취락 등이 한곳에 집중된 경우 유리)
- ② 구역 미분할방식
- 구역을 분할하지 않는 혼용방식으로 기본은 수용·사용방식이며, 환지개념을 적용하는 방식(취락 등이 산재되어 있는 경우 유리)· 주거용지 환지토지는 1가구 필지기준, 660㎡ 이내로 공급하며 부담률은 사업시행자와 주민들의 협의 후 산정
환지예정지 지정
- 지정목적 : 도시개사업의 원활한 추진을 도모하기 위하여 권리관계를 조속히 안정시켜 권리자가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 누릴 수 있게 하는 것
- 지정대상
- 사업시행자가 필요하다고 인정하는 경우
- 사업시행기간이 2년 이상인 경우로 토지소유자의 권리를 보호하고, 체비지를 처분하고자 하는 경우
- 종전 토지에 임차권자 등이 있는 경우
- 지정효과
- 토지소유자 및 임차권자는 환지예정지에 종전과 동일한 권리를 행사할 수 있음(종전 토지는 사용·수익 불가)
- 체비지를 환지예정지로 지정한 경우 도시개발사업 시행자는 도시개발사업 비용을 충당하기 위해 사용·수익·처분 가능
환지처분
- 개념 : 사업시행자가 환지계획에 따라 도시개발사업구역 내 토지를 사업시행 전 토지상에 존재하던 임차권, 지상권 등 권리를 사업시행 후 환지에 위치나 면적을 확보하는 처분
- 시기 및 절차
- 시기 : 환지계획에 따라 도시개발사업 구역 전체에 대하여 공사가 완료될 때
- 절차 : 공람(14일) → 의견청취 → 공사완료보고서 제출 → 환지처분 시행(토지소유자 등에게 통지, 공고) → 14일 이내 등기 신청·촉탁
- 환지처분의 효과
- 환지계획에 따라 정한 토지가 확정
- 종전 토지상에 존재하던 권리는 소멸
- 청산금 확정
- 공공시설 국가·지자체 귀속
- 체비지는 토지매수자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 소유권 획득
